企业花巨资拍卖购得一栋楼层房产，却无法交付使用？原来该房产拍卖之前已经租给第三方企业开办酒店。明明是司法机关公开拍卖的房产，为何房子是租赁状态？圆通速递北京公司1.5亿多元从法院竞拍到北京丰台区一处房产，圆通公司去接收楼盘时，发现是2家酒店正在营业。圆通公司状告酒店要求腾退房屋，2022年7月7日裁判文书网发布，北京高级法院驳回了圆通公司的诉讼请求。#法律人举案普法##普法行动#
社会早有一些传闻，参与司法拍卖有风险，购买法拍房需谨慎，一些人买到房子无法交付使用的情况比较多。很多人不理解，为何法院处置的房产还不能及时交付使用？这不能怪法院，其实很多法院在拍卖公告里就已经写明的注意事项，而且特别说明，法院不对拍卖的房产瑕疵担保，对拍卖房产的产权证办理和过户问题建议竞拍人向当地有关部门查询等等。
竞拍人麻痹大意，不注意仔细看法院发布的拍卖须知，注意事项，造成一些购买法拍房的卖家有的无法及时办理产权过户手续，有的无法交付使用。根据《民法典》规定，购买的不动产房屋，如果购买前已经与他人签订租赁合同的，房屋产权转移不影响租赁合同效力。
不只是法拍房拍卖前有租赁协议，很多二手房交易过程中也存在被原产权人租赁给他人的情况，买房人事先要了解清楚 房屋现状，产权情况，抵押情况，租赁情况。然后再决定是否购买。避免事先不了解清楚，买下后无法交付使用的尴尬现实。
2017年12月8日，北京市二中院发布拍卖公告，拍卖标的物为北京市丰台区某街道15号楼商业用途房地产，总建筑面积5768.1平方米，土地面积2878.79平方米，商业用途，国有出让土地；起拍价16786万元；标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。后因无人竞价流拍。
2018年6月1日，二中院再次就上述拍卖标的物发出拍卖公告，定于2018年7月2日10时至2018年7月3日10时止进行公开拍卖活动，起拍价11750.2万元。标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。
公示的《拍卖须知》：拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。
公示的《标的物介绍》：标的物现状为：房屋用途为商业，租赁情况为本拍卖标的上的租赁合同是否有效法院不予审查，请意向购买人注意查看租赁合同等资料，经营情况为目前由某公司在经营使用。……。
2018年7月3日，圆通速递公司通过司法拍卖，以高价152002000元竞得拍卖标的物，取得《司法拍卖成交确认书》。圆通速递公司于2018年11月6日取得坐落于丰台区某街道15号楼-1层地下室1至4层全部房屋的不动产权属证书。
2020年9月29日，圆通速递公司向某公司寄送《通知函》，函告某公司于收到本函之日立即清理该房产内归属于某公司的一切财物，于2020年10月15日前腾空并向圆通速递公司交还该房产，且一并向该公司结清自2018年7月30日起至实际交还该房产之日的房屋占用费。某公司认可收到该通知函，但认为其有权占有使用，无需腾退。
圆通速递公司向法院起诉请求：要求某公司、某大酒店立即腾退坐落于北京市丰台区某街道15号楼-1层地下室及1至4层全部的不动产（以下简称涉案不动产）并将其交还给圆通速递公司；某公司、某大酒店立即向圆通速递公司支付自2018年7月30日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费，按同地段同类房屋的租金标准计算。
二中院认为，司法拍卖公示平台在公示标的物介绍时，已明确告知法院对拍卖标的上的租赁合同是否有效不予审查，提示意向购买人注意查看租赁合同等资料。就此，法院对于竞买人已进行充分提示注意，拍卖公示的信息中，并没有法院认定租赁合同等资料真实性的信息，圆通速递公司作为竞买人，认为法院已认定《房屋租赁合同》及《承诺书》真实，依据并不充分。
圆通速递公司在本案中，应当对自己的主张提供证据，其认为某投资公司与某公司的《房屋租赁合同》及《承诺书》真实，对此应当提供原件以证实，现圆通速递公司未能提供该证据原件，应当对此承担不利后果。
某公司是有限责任公司，某大酒店系个体工商户，虽然二者的负责人均为韩某某，但某公司与某大酒店各自独立，圆通速递公司认为二者为相同主体，《承诺书》对二者均有约束力的意见并无法律依据，法院对该意见不予采纳。
根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。结合本案事实，某大酒店与某投资公司签有涉案不动产的《房屋租赁合同》及二份《补充协议》，租期至2034年，现仍在租赁期限内。因此，某大酒店对涉案不动产有合法占有使用的权利。现在某大酒店允许某公司在此经营使用，是对其占有使用权利的处分。
圆通速递公司要求某大酒店与某公司腾退房屋并无事实依据及法律依据，法院对该诉讼请求不予支持。圆通速递公司以物权保护为权利基础，要求某大酒店及某公司支付占有使用费，也没有事实及法律依据。北京二中院判决：驳回圆通速递公司的诉讼请求。
圆通速递公司不服一审判决上诉称：一审判决认定某大酒店为涉案不动产实际承租人，并认定某大酒店对涉案不动产的租期至2034年，没有事实和法律依据。某公司与某投资公司的《房屋租赁合同》及某公司作出的《承诺书》是真实有效的。某公司及某大酒店应当立即腾退涉案不动产并支付无权占有涉案不动产期间的房屋占用费。
某公司辩称，圆通速递公司一审提交的《房屋租赁合同》《承诺书》并非某公司签订，圆通公司也未提交上述文件原件。一审法院无法认定文件真实性不属于认定事实的错误。某大酒店作为涉案房屋合法承租人，同意某公司占有使用涉案房屋2-4层。故某公司为有权占有，不存在侵权且不应承担房屋占用费。某公司与某大酒店并非相同主体，不能视为两个主体对于租赁事项进行了相同的意思表示。
某大酒店辩称，涉案房屋的承租人为某大酒店。生效判决已经认定某投资公司与某大酒店的租赁合同有效。某大酒店与某公司不存在“相同法律主体”的概念，而是各自独立的法律主体。
北京高院认为，某公司、某大酒店依据某大酒店与某投资公司的《房屋租赁合同》《补充协议》《补充协议（二）》，主张某大酒店与某投资公司之间存在房屋租赁合同关系，租赁期由原约定的2011年9月12日至2021年9月11日止，变更为2014年8月12日至2034年9月11日止。
涉案不动产在进行司法拍卖时，公示的附件材料中包括前述某公司与某投资公司的《房屋租赁合同》《承诺书》等资料。公示的《标的物介绍》中注明，法院对拍卖标的上的租赁合同是否有效不予审查，并提示意向购买人注意查看租赁合同等资料。因此，圆通速递公司作为竞买人，理应对公示的拍卖标的物涉及的不同租赁合同予以核查、判断。
某大酒店对涉案不动产是合法占有使用。某大酒店同意某公司使用涉案不动产的部分楼层，源于某大酒店对其合法占有使用权利的处分。在出租方没有依据房屋租赁合同提出异议的情况下，某公司占有使用房屋不违反法律规定。圆通速递公司在本案中基于所有权，要求某公司、某大酒店腾退房屋并支付房屋占用费，缺乏事实和法律依据。
2022年6月29日，北京高院终审判决，圆通速递公司的上诉理由不能成立，驳回上诉。
这起拍卖引发的纠纷有点乱，简单说就是某投资公司拥有北京丰台区某街道15号楼地下一层和地上1-4层的产权，因为欠银行贷款没有偿还，被银行起诉后查封冻结了涉案的房产。北京二中院在执行程序中对涉案房产进行拍卖处置。但是，投资公司已经将该房产出租给某大酒店用于开设商务酒店，租赁期限截止到2034年9月11日。同时，酒店又将该房产的2-3层出租给某公司用于开办连锁酒店。也就是说涉案房产现状是两家商务酒店经营中 。
二中院的拍卖公告中明确不对拍卖房产瑕疵担保，对房产租赁合同的合法性没有审查。作为竞拍人的圆通公司没有仔细阅读拍卖公告材料，没有对拍卖房产的现状进行实地考察，就竞拍买下了房产。圆通公司以为拥有房产所有权就可以对抗其他权利，要求经营酒店的某公司，某大酒店腾退房屋，并支付腾退前的使用费。
某公司和某大酒店的负责人是同一个人，但法律上却是独立的民事责任主体。产权变更不影响租赁合同效力，这是《民法典》明确规定的。圆通公司虽然拿到了房产证，但是该房产租赁合同到2034年9月11日才到期，圆通公司要想使用还要等上12年时间。法拍房产便宜，但是竞拍前要仔细了解清楚，避免买到使用受限制的房产。
