法拍成交创了新高，二手房热度不减

2025年4月北京二手住宅网签量为15569套，环比下降19%，同比增长16.59%，数据符合“小阳春”后正常回调，但降幅有所扩大（对比2024年4月环比降6.8%），反映出需求短期透支， 同比增长16.59%，显示市场较2024年同期回暖，政策宽松（如利率下调、信贷支持）和学区房需求支撑了同比回升，挂牌量持续上升（目前链家挂牌量14万套），买方议价空间增大，若二手房挂牌量维持高位（如超12万套），说明业主出货意愿强，但市场仍以买方主导，部分房源需降价促成交， 以价换量”现象明显：部分急售业主让利，但核心区优质房源价格仍坚挺，市场分化加剧。

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2025年4月北京法拍房市场呈现"量增价跌、分化加剧"的态势：当月新增上拍房源310套，环比增长26%，创年内新高；实际成交198套，成交率63.9%，其中总价300万以内刚需房源占比达58%，核心区域学区房维持溢价成交，而远郊及商业类资产流拍率超60%，市场整体均价同比下跌18.3%至4.28万元/㎡，显示在债务处置加速背景下，市场呈现"刚需托底、投资退潮"的显著分化特征。

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图3：4月，北京法拍房

                          图3

图4：4月，如图所示成交总价为12.4亿元，同比增长了0.8亿。

                             图4

图5：4月北京法拍房报名人数1010人，成交了198套房源；套均参拍人数达到5.1人，市区核心区域的房源竞争难度依然较大，远郊区的竞争相对较小，分化正在加剧。

                             图5

图6：4月，北京东城区均价以7.91万元/㎡领先其他区域，海淀区以7.06万元/㎡排名第二，西城区以6.33万元/㎡排名第三，

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图7：4月份，朝阳区法拍房仍以4.5亿元成交总价位列第一；其次是海淀区以2.3亿元成交总价位列第二。

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图8：4月北京法拍房成交房源中朝阳区以55套居首，占比27%；其次为通州区24套占比12%。

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总之，北京二手房处于弱复苏阶段，挂牌量的增加导致去库存压力增大，要想整体回暖还需要政策的强刺激，降息降准只是金融手段，无法让楼市快速回暖，放开住宅及商业房产的限购，降低税费才是楼市回暖的根本。