如何判断和避免“恶意租约”？

1、恶意租约明显特征：

1）租赁期限较长，往往是十年以上；

2）租金一次性支付；

3）租金比市场价低很多。其中，有的租约有银行转账凭据，但是，多数情况下，都没有银行转账记录。

2、法律建议：

1）执行法院和拍卖公司不负责审查公告租约信息的真实性，只有影响担保物权和其他优先受偿权实现的租约才会被裁定清除，其他的就公布现状；

2）竞买人务必要进行实地现状的勘查，有真实租约的，一般房屋是不会空置的；

3）要从拍卖房屋的周围邻居，以及从“中国裁判文书网”上了解被执行人的债务状况。对身负多个债务的房主，参加竞买要更加谨慎；

4）新房主可以要求解除合同，并要求原房主承担损害赔偿责任；

5）如原房主与承租人之间存在恶意欺诈，可以宣告该租赁合同无效；

6）对合法租约，找租户谈变更租赁协议，找原房主主张剩余租金，否则可以提起诉讼。

n如果拍卖前房子是精装修的，拍卖后原房主毁坏装修，应当如何处理？

［典型案例］

得知向某从被拍卖的房屋搬走后，庞女士和法院执行人员一起去看房子，才发现房子已被严重“毁容”。法院工作人员介绍，房内预埋电线全部被剪断，衣柜门和厨房吊顶也被拆走，厨房卧室等房门也不见了，甚至连卫生间的基础设施都被破坏。

见到这样的场景，庞女士很生气，当时她买这套房屋的时候，泸县人民法院裁定的是中等装修，她原本以为只要添置一些家具家电就可以入住，结果现在必须重新装修了。庞女士估计，“这个房子重新装下来至少要花七八万”。

李世兵告诉成都商报记者，现场发现房屋装修被破坏后，执法人员随即进行了拍照、摄像取证，随后确认了房屋破坏系向某所为。向某称，他觉得房屋被拍卖的价格低了，心有不满，且不知道房屋被拍卖后其所有权已不再属于他，有意破坏已经涉嫌违法。

4月29日上午，庞女士和向某在泸县人民法院达成了和解协议，向某当即支付庞女士15000元赔偿款，并对其行为进行赔礼道歉，庞女士不再追究向某的相关责任。

行为性质

1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条，第一款第三项规定，故意毁损人民法院查封、扣押的财产，根据相关法条规定，情节轻的予以训诫，情节重的予以罚款拘留，构成犯罪的还可以依法追究其刑事责任。

2、《刑法》第314条［非法处置查封、扣押、冻结的财产罪］　隐藏、转移、变卖、故意毁损已被司法机关查封、扣押、冻结的财产，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。

3、《刑法》第275条［故意毁坏财物罪］故意毁坏公私财物，数额较大或者有其他严重情节的，判处3年以下有期徒刑、拘役或者罚金；数额巨大或者有其他特别严重情节的，判处3年以上7年以下有期徒刑。

4、《中华人民共和国刑法》第二百六十四条　5261盗窃公私财物，数额较大4102或者1653多次盗窃的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金。

数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。

法律建议

1、运用法律手段进行维权，一般情况下先民后刑；

2、情节严重的，可以提起刑事报案。